四川绵阳开拓商郭成华怎么也想不通，自己公司10年前比选中标的老小区整体改造项目，多年来已投入数千万元对业主进行了“拆迁安置”，还建筑了上万平方米地下建筑，怎么“一夜之间”项目地块就被国土部门挂牌拍卖给他人了？
10年前，郭成华的公司通过业主比选中标绵阳市涪城路11号（明珠小区）整体改造项目后，紧邻的涪城路1号业主也申请加入改造。郭成华的公司和业主达成协议，有异地安置、货币补偿、原址还房3种办法。除了给原址还房的业主发放过渡费外，他一共支付给其他业主6700余万元。而且，还花费数千万元建筑了地下3层13000多平方米的建筑。
然而，郭成华改造方案中的商业广场还没建起，他也一贯没有办理到国有地皮利用权证（以下简称地皮证），今年5月，涪城路1号和11号地块却一起被国土部门挂牌拍卖了，竞得人已在他建筑的原建筑根本上连续施工。
变故突生，如今多家建筑单位起诉郭成华索要工程款。无奈之下，郭成华向法院提起行政诉讼，要求讯断撤销绵阳市自然资源和方案局发布的拍卖公告以及结果公示……
▲施工现场
比选中标——
拿到老小区整体改造项目
支付6700余万与235户居民达成补偿、安置等协议
涪城路11号位于绵阳市主城区，原名为明珠小区，是一家公司的家属院。2009年9月，经该小区业主通过比选，确定由绵阳世纪昌达房地产开拓有限公司对小区进行整体改造，即拆除重修。
70多岁的乔婆婆（化名）仍旧记得当初小区的决定，她见告红星新闻，该小区有几十年历史，她在上世纪90年代初搬入小区居住。后来，业主决定整体改造，发出了招标公告。经由业主比选，确定了绵阳世纪昌达房地产开拓有限公司中标。
郭成华是该公法律定代表人，也是公司实行董事。中标往后，他们就开始和业主谈拆迁条件，包括原址还房、异地置换、货币补偿办法进行安置。此后，紧邻涪城路11号地块的涪城路1号业主也申请加入该改造项目，他们公司陆续与涪城路11号业主和涪城路1号部分业主签订了《业主个人房屋拆迁安置补偿协议》《房屋拆迁异地安置协议》《房屋拆迁补偿协议》，分别约定以原址还房、异地置换、货币补偿办法进行安置。
11月28日，郭成华先容，由于涪城路1号和11号是紧邻的，中间只有一个围墙，2010年，经绵阳市各行政部门依法批准，将该项目列名“涪城路1-11号旧城改造项目”。从2010年6月至2014年底共签约232户，2015年至2018年签约3户，共计签约235户。个中，货币安置的55户、异地安置的29户、原址安置151户。
“异地置换的业主，他们选择了‘1958’小区的房屋，总购房面积2700多平方米，我们公司共支付了2000余万元；货币安置的55户，共计支付4700余万元。原址还房的业主，我们发放了搬进搬出费，还有在外居住期间的过渡费。其余，还有21户无产权证的业主，公司只进行赔偿。”郭成华说，“业主将他们的国有地皮利用权证和房屋所有权证都交给了我们公司。”
不过，涪城路1号地块除了自然人业主外，还有一家药业公司。郭成华见告红星新闻，他们一贯无法和该药业公司达成协议，直到2018年5月，绵阳市涪城区政府完成了对该药业公司地块的征收后，涪城路1号地块的所有产权人拆迁安置事情才完成。
他的方案——
方案培植为商业广场
原址还房，“市民排队选房，100多人交了订金”
拿到涪城路1-11号改造项目，在郭成华的方案中，将建成一个繁华的商业广场，他预估的利润也相称可不雅观。于是，他一边和业主们谈着安置条件，一边向有关部门申请办理各种手续。
郭成华先容，2011年1月18日，原绵阳市城乡方案局向绵阳世纪昌达房地产开拓有限公司核发的《培植用地方案容许证》（地字第【2011】011号）载明：用地单位——绵阳世纪昌达房地产开拓有限公司；用地项目名称——涪城路1-11号旧城改造项目；用地位置——涪城路1-11号；用地性子——商业（兼容居住）用地；用地面积9969.26平方米。
2015年4月17日，绵阳市住房和城乡培植局以《关于涪城路1-11号纳入2015年棚改项目有关事变的复函》，赞许将涪城路1-11号纳入2015年危旧房棚户区改造项目。
2015年初，郭成华的公司对已经签约的业主房屋进行拆除。同年5月27日，原绵阳市城乡方案局以《关于涪城路1-11号地块改造方案有关情形的函》明确了方案设计条件。郭成华公司即委托设计、勘察单位按照方案设计条件开始进行勘察、设计。
70多岁的乔婆婆选择的是原址还房。她见告红星新闻，2015年国庆节前，小区的方案都已经做好了，而且进行了公示，她也去选好了自己想要的单元、楼层。
“不仅原来的业主选好了房屋，还有很多市民排队选房，有100多人交了订金，有的交了3万元，有的交了5万元。”郭成华说。
不过，红星新闻创造，该函件明确指出，本方案见地函仅作为开展项目前期事情利用，辅导地块建筑性详细方案体例，不作为方案审批的依据，项目终极方案哀求以地块出让方案条件为准。
培植尴尬——
未能办到地皮证
建筑了13000多平方米地下建筑被叫停
2016年4月，郭成华的公司委托其余一家公司开始基坑培植，同时与四川省第六建筑有限公司签订《培植工程施工条约》准备进行主体建筑施工。
“当时根据政府哀求，开始了基坑培植，深达17米。基坑培植完成后，因涪城路1号的药业公司仍未达成拆迁安置补偿协议，我们公司仍未能办理国有地皮利用权证，因而未能办理干系施工容许、设计图纸审查，从而导致无法进行下一步施工。”郭成华说。
由于基坑深达17米，不进行回填或者进行下一步施工，将对周围高楼造成安全隐患。原绵阳市住建局以函件回答涪城区政府，哀求绵阳世纪昌达房地产开拓有限公司为排危主体，尽快启动履行排危施工。因此，2016年11月，四川省第六建筑有限公司进行了正负零以下（即地面以下）的地下举动步伐、主体根本工程培植，直到2017年11月，被责令停滞施工建筑。
“我们一共修了地下3层，个中负二、负三层是车库，负一层是商业，总面积达13000多平方米，花费了数千万，现在还欠2000多万的工程款。”郭成华说。
▲郭成华称他们已修了地下3层
在红星新闻采访中，郭成华的公司一贯没有办理到国有地皮利用权手续，也没有办理干系施工容许。
对此，郭成华阐明，2016年3月29日，因办理地皮利用权变更登记，原绵阳市国土资源局书面建议“由现地皮利用权人与拆迁该项目的业主签订房屋拆迁地皮转让协议，根据《地皮管理法》及《城市房地产管理法》干系规定，我局将依法办理地皮变更登记手续。”
“但是，因旧房已经拆除，原房屋所有权证已经注销，因此，原绵阳市国土资源局未能按变更登记的办法为我们办理地皮利用权。”郭成华说。
同时，郭成华称，要办理地皮证，须要先把涪城路1号和11号的地皮进行合宗，也就要把收到的原业主的地皮证一起办成一个整体的国有地皮利用权证。但是，在2018年6月以前，一贯没有和涪城路1号上的药业公司和极个别业主达成协议，因此不能办理地皮合宗手续，他们也就未能办理到国有地皮利用权手续。
变故突生——
等待地皮利用权变更时，地块被国土部门挂牌拍卖
“由于一贯和药业公司无法达成协议，我们曾申请将项目按方案就涪城路11号地块进行培植，但是没有结果。”郭成华说。
郭成华先容，2018年5月，涪城区政府完成了对药业公司地块的征收后，涪城路1号地块的所有产权人拆迁安置事情完成。当月，原绵阳市住建局完成了对涪城路1号地块业主的房屋产权注销。2018年6月5日，涪城区政府完成了涪城路1号地块上药业公司的地皮证注销，他们公司完成了涪城路1号和11号其他业主的地皮证注销。
“我们在等待原绵阳市国土局完成下一步地皮利用权变更事情时，结果在2018年6月14日，绵阳市自然资源和方案局（原绵阳市国土局）和绵阳市政务做事中央一起发布涪城路1-11号项目地块的拍卖公告。”郭成华称当时他们很震荡，并于7月20日向原绵阳市国土局提出，涪城路1号地块除药业公司外，项目地块上原产权人与他们公司签订了拆迁安置协议，他们公司和原业主均没有收到任何该宗地已被征收、收储的资料，不能拍卖，哀求按程序办理项目地皮问题，“但一贯没有收到回答。”
2019年4月10日，绵阳市自然资源和方案局和绵阳市政务做事中央再次发布涪城路1-11号项目地块的拍卖公告，并于2019年5月8日完成交易。
11月28日，红星新闻来到涪城路1-11号，这里的名字已经变成了“滨江天越”，工人们正在连续施工。在现场，以前在该工地做消防工程的卖力人先容，2017年4月，他们和郭成华的公司签订了《消防施工条约》，并交了100万元担保金，也已经做了很多干系工程。不过后来歇工了，现在的开拓商并没有关照他去交卸干系事情。
▲郭成华在项目门口先容该项目已换名称
郭成华先容，现场正负零以下的建筑都是他们公司所建，而且现在所利用的抽水井以及抽水设备等，都是他们公司所有。
▲郭成华先容正负零以下都是他们建筑的
“通过与235户业主签订拆迁安置补偿协议，我们取得了原业主享有利用权的8877.3平方米地皮的开拓利用权，他们要拍卖也该当是拍卖政府征收的药业公司的地皮。”郭成华说。
▲郭成华称这些办公用房也是他们建筑的
起诉撤销拍卖公告——
国土部门代理人称“地皮利用权证注销后地皮就属于国有”
涪城路1-11号地块被拍卖后，竞得人连续进行施工，郭成华曾多次前往现场进行阻挡，而且还报过警。
2019年9月，郭成华向绵阳市涪城区法院提起行政诉讼，要求讯断撤销绵阳市自然资源和方案局发布的拍卖公告以及结果公示。
绵阳市自然资源和方案局代理人在法庭上称，本案的案涉地皮（涪城路1-11号），是绵阳市、涪城区两级政府哀求国土行政主管部门按照程序拍卖。
同时，该代理人称，本案案涉地皮在拍卖公告发布前，地皮利用权证已经注销，原权利人即原来的业主不再是地皮利用权人，这时候地皮就属于国有地皮了。如果地皮不属于国有，他们是不敢发布拍卖公告的。而案涉地块的合法性，他们作为实行机关，只审查两个东西，第一，有没有政府的指令，第二，权属是不是政府的，其他不审查。
该代理人阐明，正常情形下，如果张三把地皮卖给了李四，这个时候要进行变更登记，地皮利用权卖给李四了，但不注销。而注销指的是这个证书完备没有了，那么这种情形发生的法律后果，意味着地皮利用权变成了国有地皮，由于根据《物权法》规定，只有在国家享有地皮利用权的时候，才可以不进行登记，其他情形都必须要登记。
绵阳市自然资源和方案局代理人表示，本案中，进行地皮注销的主体是原地皮权利人，即原来的业主。他们有权利对自己利用的地皮进行注销申请，只要注销申请是符合注销登记干系要件，其注销申请便是合法的。至于说这块地皮上是否有其他的权利或者说这些自然人业主是否存在其他的条约债权，这不是国土部门应该审查的。既然注销登记是由权利人自己申请，并且对自己的权利进行合法的处理，符合干系法律规定，为什么不是合法的？
同时，该代理人表示，本案第一被告（绵阳市自然资源和方案局）不是地皮征收部门，在进行地皮注销登记时，须要做的是注销登记符合性审查，即申请人所供应的材料是否符合法定的注销裁定，如果符合，按照行政容许法应该予以容许。
在法庭上，绵阳世纪昌达房地产有限公司代理状师和绵阳市自然资源和方案局代理人进行了问答。
问：案涉地皮你们认为是已经收储的地皮，是不是？
答：对。
问：你们审查收储时须要审查些什么？
答：是否已经办理了地皮利用权证注销手续。
问：按照你所说，类似旧改项目都有一个产权的注销过程，注销之后就意味着属于国有了吗？可以直吸收储了吗？
答：对，由于如果他把地皮卖给你们，如果他们按照你们的征收条约，这个时候该当做的是变更登记，而不是注销登记。
同时，对付案涉地块13000平方米的建筑物，绵阳市自然资源和方案局代理人称，绵阳世纪昌达房地产有限公司由于没有办理培植工程方案容许证，所进行的任何培植或者说所履行的培植行为，均应认定为违法行为，建筑物应认定为违章建筑，不属于法律应该保护的合法财产。
那么，地块被拍卖，改造项目“易主”，原业主的拆迁安置受到影响了吗？
红星新闻理解到，该地块在拍卖时发布了绵阳市国有培植用地拍卖须知，上面明确规定：1、该宗地属于旧城改造项目，为确保被拆迁群众的利益，地块涉及还建住房部分分摊的地皮利用权，未经涪城区公民政府书面赞许，不得设立抵押、包管等他项权利。2、竞得人须按照涪城区公民政府绵涪府函〔2019〕34号实行还建等干系事宜。涪城区公民政府卖力还建房源的统一管理、分配等，并妥善处理和解释还建所涉及的干系事宜。
还建房位置及哀求为还建房位于涪城区涪城路1-11号地块，依据建筑设计方案，以整栋楼房集中还建为主，详细位置以涪城区政府与项目竞得者签订的还建协议约定为准。
而在红星新闻采访中，也有业主明确表示，他们的拆迁安置未受影响。原小区业主乔婆婆先容，他们也知道换了开拓商，但是这对原小区业主没有影响，现在同样是跟以前昌达公司的还房政策一样。
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编辑 彭疆
