社区商业是一种以社区范围内的居民为做事工具，以便民、利民、知足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。紧张表现为社区底商、社区商业街、社区商业中央三种形式。因此，社区商业也被誉为“城市末了一公里”的圈子。
时至今日，社区商业已从最基本生活配套小街铺，发展成为覆盖人们日常生活所需的零售、餐饮、娱乐和休闲多功能社区综合体。
现如今社区商业发达兴起，房企也意识到现在不能纯挚做住宅就可以的，一定要有商业配套。因此，各大房企开始打造自己独特的社区商业品牌，个中不乏华润置地、万科等标杆地产企业。
众所周知，华润打造的万象汇/万象城、万科打造的万科里均为社区商业，且布局南宁各大城区，同时也是比较突出的社区商业。本日
Part 1
央企PK千亿房企，品牌实力难分伯仲
华润成立于1994年，主营房地产开拓与商业地产的开拓运营，经由27年的匠心发展，如今已然稳居发卖排行榜前十，并霸占中国商业地产的领先地位。作为央企，华润实力雄厚，被评为“最看重品质的城市运营商”。
作为房地产的领头羊，华润在南宁市场上开拓有许多优质住宅项目，比如华润幸福里、华润二十四城、华润万象华府、华润置地中山府、华润置地西园润府等，且每一个项目自问世都备受瞩目，同时口碑都也很不错。
自2007年，华润置地入邕，不仅带来南宁豪宅的标杆——华润幸福里，高端商业代表——华润万象城，更是深度参与南宁城市更新，推进城市旧改项目，据理解，华润已建、在建的旧改项目7个，涉及旧改地超1.3万亩。说华润在主城“再造一个新南宁”都不为过。
而万科作为房地产的标杆，至今进入南宁已有10个年头，作为行业内第一个坚持走全装修道路的企业，拥有23年丰富的装修履历，在南宁开拓的项目近20个，足迹早已遍布南宁六大城区，所出品的项目个个都受到好评，品牌实力不容小觑。
除此以外，万科物业更是成为中国物业管理行业的领跑者，不少业主买万科都是冲着万科优质物业的做事而来。以是万科的楼盘都自带光环，老带新、老业主的复购率都十分之高，这也证明了万科的品牌实力。
2012年万科正式进军南宁，首个项目是万科城，但是第一个入市发卖的是万科魅力之城。陆续将自身品牌系列带入南宁，比如“DOLDEN”系列、高端产品系列、最TOP系列“翡翠系”等。
同时万科在南宁布局的10年里，古迹表现也相称亮眼，实现8年纪迹连涨，这样的成绩单，解释万科的实力强劲，同时也得到市场认可。
当然，除了实力与口碑之外，华润与万科康健的财务状况也是当前购房者看好他们的主要缘故原由。
据房企半年报和克而瑞地产研究数据，华润置地和万科均未触及“三道红线”，资金链稳定。
△数据来源于房企半年报、克而瑞地产研究院数据|图源地产国学会
Part 2
万象汇PK万科里，商业实力各有千秋
随着住宅市场的市场竞争加剧，商业地产的发展动力十足，社区商业也就成为了地产企业布局的要点。
在这条路上，有的冲劲满满，有的稳定前行，还有的努力求活。而华润和万科可以说是在南宁打造社区商业较为成功的两大开拓商。
华润的社区商业是立足于商业板块的，在华润的视野里，购物中央与社区商业两者以“长尾效应”的逻辑形成互补，社区商业所知足的是每个人根本的生活消费需求。华润的商业地产分为万象城、万象天地、万象汇/五彩城和1234space四种。
万科早在2013年就以“城市配套做事商”作为自身的十年计策专心定位，并正式组建商用地产管理部，后又将这一定位延伸升级为“城乡培植与生活做事商”，足以表示万科在商业地产上积极探索的决心。目前万科社区商业产品线包括集中型社区商业、社区商业街两大类型，在全国布局三大社区商业产品线：万科广场、万科里、城市更新商业。
据不完备统计，华润打造的社区商业共计5个，分布于青秀、五象、江南、西乡塘四大城区，个中万象城、五象万象汇已开业，中山路万象汇估量今年12月开业，南棉路的北湖商业中央、江南万象中央目前尚未传出动工。
万象城、万象天地定位为一二线城市的城市级高端购物中央，位于较好的核芯地段，体量大、业态全、辐射广，通过商住联动模式，将万象城对华润幸福里供应强大反哺能力。南宁万象城是全国已建和在建万象城中建筑面积最大的，同时拥有超千个国际海内有名品牌、百盛百货、Olé超市、奥运标准真冰溜冰场、沃美影院以及各国特色餐饮店等休闲消费购物娱乐举动步伐。“国际品牌 +快时尚”的整合伙源能力，在南宁除了华润，还找不出第二家。
万象汇/五彩城系列则是打造区域型购物中央，定位中端，一样平常布局在二三线城市，位于区域中央片区，周边以人口密集、周边大片住宅为主。五象万象汇是华润置地在邕打造的首个万象汇项目，开业当天就实现开业率100%。商家品牌多以居家类型的平价品牌为主，当然，作为周边全是大社区里唯一开业的大型商业，超市成为居民常去的地方。如今万象汇已开业有近3个月的韶光，人气依旧不错，尤其是周末，人流量最高。
△事情日的万象汇，略微生僻
中山路万象汇是华润置地中山府的配套商业，目前绿网和外架已拆除，幕墙作业也已完成，但依旧有围挡。目前中山路万象汇还在招商中，原来估量今年年底开业的，据中山府置业顾问透露，其开业韶光预估得到明年初。
△中山路万象汇实景图（来源：广西楼市）
同样，在南宁，万科商业仅开拓万科里这一社区商业产品线，已布局青秀、五象、江南3大片区，打造有8个商业项目，个中5个在营项目，3个筹开项目，商业管理面积共计21万㎡。从2012年开业的魅力之城·万科里，到2019年就开业的东盟万科里、万科大厦万科里，再到去年开业的星光万科里、长虹路万科里，以及即将开业的金域中心万科里，和估量2023年开业的翡翠中心万科里。
万科里属于社区，应首先立足于社区人群。万科里打造衣食住行全方位新体验的社群小商圈，以新型社区购物及活动体验增加客户粘性。因此，万科里的实质在于做事。个中，魅力之城万科里是万科商业落地南宁的首个项目。
万科广场是万科商业旗下最高真个产品线，2016年印力集团并入万科，成为其唯一的商业平台，并运营万科原有的商业产品，个中就包括万科广场。从印力集团官网上理解到，万科广场是为家而建的家庭型购物中央。长虹路万科广场则是南宁首个万科广场，值得期待！
整体来看，华润和万科两大商业的定位、业态来看各有各的上风，作为两家商业地产领域的领先房企，在多方面呈现相似特色。华润涉足商业地产较早，再加上央企上风，在规模、租金、布局等方面具有一定的上风；而万科比较而言，在商业道路中稳中求进，在产品选址条件、产品线定位来看，都比较精准，未来商业实力和潜力不容小觑。
Part 3
人流量PK，谁将成为“社区商业王”？
社区的规模和档次，决定社区人口的消费力，同时，社区的消费客群数量，直接影响店铺的经营状况。
而，华润与万科的社区商业在各自区域中都有不同的人流量，乃至远超你的想象。
先来说说华润的万象城和万象汇。
南宁万象城方案面积28万㎡，2012年9月1日，开业当天就吸引了20万+的人涌入，开业第一年发卖额就打破20亿。2019年发卖额达到46亿，2020年更是打破50亿。目前，万象城已成为广西规模最大、最具影响力的购物中央，同时也是南宁的地标性建筑。
万象城与华润中央商务、住宅组成城市综合体，形成强大的磁场，吸引高端购房者、商务人士以及消费群体，带来超强的人气值，激活东盟商务，乃至填补广西的高端商业空缺。
△南宁万象城三期、广西华润大厦开业（来源：中国新闻网）
五象万象汇是五象新区最先开业的集中式商业，一举一动可以说是牵动着全南宁人的目光。2021年9月5日盛大开业，当天实现开业率100%，引入150余家品牌。据理解，五象万象汇当天进场的人流量超15万次，发卖额大大超过预期。实在，五象万象汇能开业吸引如此大的流量，紧张是由于五象新区太缺商了，在此之前仅靠龙岗的南宁万达茂这个商业综合体支撑，随着各大新建楼盘陆续交付，将近10万人入驻安家，商业则成为呼声最高的配套。
△五象万象汇开业当天人气（来源：广西楼市）
而即将开业的中山路万象汇同样成为南宁人关注的焦点，为何？首先得益于华润的品牌实力，众所周知，华润在南宁操刀的商业都是十分优质的；再者，中山路万象汇位于中山路的阁下，而中山路是南宁有名的美食街，不少外地游客慕名而来，未来这条美食街保留与否，保留多少，都是十分关注的。
万科的社区商业万科里，比较之下人气就没那么足了。
魅力万科里业态涵盖健身中央及幸福街市3大主力店，以及餐饮、药店、社区超市、便利店等一系列生活配套，为万科魅力之城的底商，且小区已交付，社区氛围浓郁，商业人气也比较旺。
东盟万科里以“东盟精细品位街区”为定位，采取三首层的设计理念，整体空间呈半开放式大都会风尚商业体。方案有餐饮业态、人文艺术空间、休闲娱乐业态。但从
据悉，东盟万科里是万科瑧山悦的配套商业，且间隔万象城、会展航洋城1-2公里，人流量都被分流至此，人气略显不佳。
长虹路万科里是南宁首个原创型IP——松鼠科迪的亲子主题购物中央，开业当天招商率100%，开业率98%，单日客流达7.08万人次，单日发卖额达212万元。目前长虹路万科里人气依旧是不错的，近几年万科城、荣和悦澜山、联发君澜等多个陆续交付，片区居住氛围更浓，加上在建的写字楼、公寓，覆盖了近50万的潜在客群，长虹路万科里人气又怎会不好。
值得一提的是，长虹路万科广场将与长虹路万科里组合成“双子MALL”，共同构建全场景式商业生态圈，方案多元业态，搭建更丰富的生活、互换、娱乐、购物社交场景，知足不同人群的生活所需。且长虹路万科广场体量也比长虹路万科里大，达7.6万㎡，打造有全新原创IP——独角兽。目前正在招商中，项目正在进行内外部装修，相信明年就能与大家见面啦！
△长虹路万科广场实景图
△左：长虹路万科里，右：长虹路万科广场
星光万科里则被其他商业前后夹击，占地3.2万㎡，总建筑面积约9.8万㎡，以小而精为主，日常的商业业态均包含在内。但周边多为老旧单位小区，前有朝阳商圈，后有淡村落路、平西夜市，人气则没有长虹路万科里那么旺，但商业覆盖率也不低。
万科大厦万科里周边都是写字楼，商业上人气一样平常，部分门店已倒闭；金域中心万科里同样也是“夹缝中生存”，阁下便是宜家家居，人气都被聚拢于此，未来人气难说；翡翠中心万科里或将好一些，周边新盘都在培植当中，且带有的商业均为底商的多，体量不大，待未来翡翠中心万科里投入利用或将成为片区人气商业。
由此来看，华润的社区商业人气更好，且商业体量大，不仅吸引周边居民前往，更吸引其他城区的居民到此吃喝玩乐购，这一局，华润胜出。
写在末了
社区商业不仅仅是知足社区居民大略购物、餐饮的场所，而且还要发展成为知足周边居民商业、休闲、娱乐、社交、学习乃至事情的综合型平台。
华润在这一点上做得确实比万科好，从消费定位、体量大小来看，既做到小而精，还丰富全面，打造的每一个商业项目都能成为板块的标杆。
当然，万科的社区商业也不是没有优点的，比如长虹路万科里的IP形象——松鼠科迪就非常的独特，具有自己的特色，以及星光万科里定位星光大道上的文化生活戏院，也是南宁戏院的升级商业配套，晚上、周末人气也是不差的。
社区商业要想成功出圈，品牌实力是后盾，除此以外，社区商业作为附属于传统住宅的产品，开拓商在前期方案培植阶段和后期运营管理阶段，应结合客群市场需求，重视整体方案，找准定位，合理布局商业业态。
未来两三年内，华润、万科依旧有不少商业投入利用，值得期待！
