“无论是商业出圈还是破圈，商业的创新始终是永恒不变的话题。”
近日，天津当代集团总裁张刚在接管《逐日经济新闻》专访时表示，“商业资产在跨界全周期管理之中，有两个随意马虎被忽略的管理部分——操持管理的节奏和资产类型的构造。在资产管理的不同期间，如何把资产代价做到最大化，非常磨练运营者。既要懂成本，又要懂资产，还要懂商业，三者皆通才能很好地实现商业资产的全周期管理。”
作为商业地产界的“实力战将”，张刚在就任天津当代集团总裁之前，曾任新加坡凯德商用总经理、喷鼻香港中信成本副总裁、蓝光文商旅集团董事长兼总裁，有着逾22年商业资产行业高层管理事情履历。
天津当代集团总裁张刚
如何打破资产证券化的瓶颈
2020年，张刚成功操盘上海蓝光中央“类REITs”发行，成为当年海内成功发行的首单资产证券化产品。时隔3年，该单产品从底层资产的高代价、高收益，到资管产品的整体设计，以及投资方的双GP操盘、运营方的梯度分成模式，对当下商业资产管理行业仍旧有着重要的借鉴意义。
从蓝光上海中央“类REITs”的成功发行，到今年10月26日首批4单消费根本举动步伐REITs项目得到证监会和沪深交易所同时受理，行业经历了相称长的试水期。2023年下半年，公募REITs开始加速多元化扩容，但对付大部分商业地产企业而言，审批端、项目端、需求端仍旧面临诸多寻衅。
“对付很多市场化的企业而言，还是面临着诸多资产证券化的瓶颈，这是一个行业课题。”
张刚给出了实践建议：在当前的阶段，不管是类REITs、私募REITs，还是公募REITs，形式虽有所不同，但都归结为由资产经营收益决定资产代价的逻辑，都须要“整体设计、分阶段履行”。
“在‘投资-开拓-运营-证券化退出’的全周期管理的整体认知根本上，从投资可行性落地开始后的所有操作环节和对关键指标进行校正纠偏，通过管理的规范性和体系化支撑，企业根据自身资质、资产情形、运营状况等成分，可以选择适宜自身的资产证券化模式去推进履行。”
商业运营应该“以终为始”
回到商业运营的实质上来，不雅观点指数认为，企业管理层须要对市场前景做出准确预判，并在此根本上制订适应自身发展的计策。同时，增强项目运营能力，运营好旗下的优质资产，才能实现长期康健可持续的发展目标，在商业道路上走得更稳、更远。
对此，张刚表示。“商业运营应该‘以终为始’，核心逻辑首先要基于运营的项目精准定位，再对建筑设计、空间功能、氛围营造、业态构造、做事特色等方面开展事情。”
新项目如此，更新的项目升级换代更是如此。天津当代旗下的乐宾百货，曾是一祖传统的老百货阛阓，在没有国际一线奢侈品牌加持的背景下，紧扣年轻消费者的消费趋势，经由不断资产升级改造之后玩出了新花样。如阛阓一楼好几个只有几十平方米的黄金珠宝店铺，年发卖额均超过亿元。同行业拥有浩瀚奢侈品牌的综合商业体，在这个细分市场上也无法与之反抗。“买黄金珠宝到乐宾”已然成了年轻人首选消费目的地，乐宾百货也成为天津潮流商业地标。
“缘故原由是什么？首先是精准定位；其次是选择上风业态和品类结合新媒体的线上线下互动，与时俱进打造分歧凡响的体验感，环绕消费者的消费变革不断创新。”
在张刚看来，无论是乐宾百货的成功升级转型，还是天津国际金融中央、四季酒店的高质量运营，都离不开资产代价管理。“资产代价管理的重点是运营创造代价，代价获取、代价创造、代价支撑、代价传播是有机的，一旦形成体系，将会对资产管理行业产生极大的助力。”
逐日经济新闻
