新版《城市居住区方案设计标准》已正式履行4个月了，海南省已开始在海口、三亚主城区实行住宅限高80m政策，新标准对房地产开拓带来的巨大影响已经开始逐步显现！
本日
8大要点如下：
1、限定最大高度80m，闭幕高低配
（各级生活圈不超18层，居住街坊不超26层，高低配社区无法实现）
2、强化生活圈观点
3、用地面积打算规则变革
（各级生活圈算至道路中央线，居住街坊算至道路红线）
4、低层及多层社区建筑密度和绿化率降落了哀求
5、5分钟生活圈、居住街坊的配套哀求
6、配套举动步伐需叠加打算
7、屋顶绿化可计入绿地面积
8、公共绿地、集中绿地需叠加打算
1
限定最大高度80m，闭幕高低配
《城市居住区方案标准》4.0.1条文略
解读：
在相同容积率和均匀层数掌握下，同时限定了住宅最大高度（80m），比例失落态的“高低配”将无法实现，同时又能合理设置高低错落的建筑群落。
均匀层数不是最高层数！
住宅建筑均匀层数：一定用地范围内，住宅建筑总面积与住宅建筑基底总面积的比值所得的层数。
希望各地方案部门不要一刀切限定层数，避免一刀切的天涯线。
15分钟生活圈均匀层数为4~18层，容积率为0.8~1.5；
10分钟生活圈均匀层数为1~18层，容积率为0.8~1.8。
5分钟生活圈均匀层数：
1~3层时，容积率为0.7~0.9；
4~6层时，容积率为0.8~1.2；
7~9层时，容积率为1.2~1.6；
10~18层时，容积率为1.4~2.0，
总体而言，今后5分钟生活圈（即350亩旁边地块）的均匀层数不会超过18层，容积率不会超过2.0。
居住街坊（即30~60亩地）地块：
容积率1.0~3.1
均匀层数1~26层
把稳：住宅建筑高度掌握最大值80m
表4.0.2 居住街坊的用地与建筑掌握指标
▽中国建筑景象区划图▽
2
强化生活圈观点
生活圈理念是借鉴天下精良城市方案理念的成果，以人的步辇儿韶光作为举动步伐分级配套的出发点，突出居民能够在适宜的步辇儿韶光内知足相应的生活做事需求，便于勾引配套举动步伐的合理布局。
△新加坡TAMPINES（谈滨尼）生活圈
△瑞典·斯德哥尔摩生活圈
《标准》以步辇儿间隔为各级“生活圈”分级依据：
表3.0.4 居住区分级掌握规模
人的均匀步辇儿速率约为60米/分钟，按《标准》内人均用地和总人数指标推算：
15分钟生活圈≈3000~4500亩（200~300公顷）；
10分钟生活圈≈1000亩（66.7公顷）；
5分钟生活圈≈350亩（23公顷）；
居住街坊≈30~60亩（2~4公顷）。
解读：
15分钟生活圈大部分对应城市总体方案设计阶段；
10分钟生活圈大部分对应城市掌握性详细方案阶段；
5分钟生活圈和居住街坊对应大部分开拓企业和设计师，应重点研究其配套举动步伐和公共绿地和设置哀求。
300m、500m、1000m生活圈分别对应不同等级的配套举动步伐，既担保适宜的步辇儿到达韶光，又担保合理人口支撑规模，以教诲举动步伐为例，幼儿园、小学、中学（分别对应300m、500m、1000m做事半径），刚好与生活圈哀求符合，以是5分钟配幼儿园、10分钟配小学、15分钟配中学。
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用地面积打算
《城市居住区方案标准》附录A.0.1居住区用地面积应包括住宅用地、配套举动步伐用地、公共绿地和城市道路用地，其打算方法应符合下列规定：
1 居住区范围内与居住功能不干系的其他用地以及本居住区配套举动步伐以外的其他公共做事举动步伐用地，不应计入居住区用地；
2 当周界为自然分边界时，居住区用地范围应算至用地边界；
3 当周界为城市快速或高速路时，居住区用地边界应算至道路红线或其防护绿地边界。快速路或高速路及其防护绿地不应计入居住区用地；
4 当周界为城市干路或岔路支路时，各级生活圈的居住区用地范围应算至道路中央线；
5 居住街坊用地范围应算至周界道路红线，且不含城市道路；
6 当与其他用地相邻时，居住区用地范围应算至用地边界；
7 当住宅用地与配套举动步伐（不含便民做事举动步伐）用地稠浊时，其用地面积应按住宅和配套举动步伐的地上建筑面积占该幢建筑总建筑面积的比率分摊打算，并应分别计入住宅用地和配套举动步伐用地。
解读：
①巨大变革：各级生活圈的用地范围应算至道路中央线（不含城市快速路或高速路）；
②居住街坊仍算至周界道路红线；
③这样就可以理解生活圈和居住街坊之间容积率有落差的缘故原由。
△生活圈居住用地范围
△居住街坊用地范围
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低层及多层社区建筑密度和绿化率降落了哀求
《城市居住区方案标准》4.0.3 当住宅建筑采取低层或多层高密度布局形式时，居住街坊用地与建筑掌握指标应符合表4.0.3的规定。
表4.0.3 低层或多层高密度居住街坊用地与建筑掌握指标
注：1 住宅用地容积率是居住街坊内，住宅建筑及其便民做事举动步伐地上建筑面积之和与住宅用地总面积的比值；
2 建筑密度是居住街坊内，住宅建筑及其便民做事举动步伐建筑基底面积与该居住街坊用地面积的比率（%）；
3 绿地率是居住街坊内绿地面积之和与该居住街坊用地面积的比率（%）。
解读：针对高密度居住街坊大幅增加建筑密度最大值，低层为42%、47%、50%，多层为32%、38%、42%，而绿化率降落哀求为低层25%、23%、20%，多层28%、28%、25%。
此条规定为合院、联排、洋房等产品的落地供应了技能保障。
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5分钟生活圈、居住街坊的配套哀求
1五分钟生活圈配套举动步伐
《城市居住区方案标准》B.0.2 五分钟生活圈居住区配套举动步伐应符合表B.0.2的设置规定。
表B.0.2 五分钟生活圈居住区配套举动步伐设置规定
注：1 为应配建的项目；△为根据实际情形按需配建的项目；
2 在国家确定的一、二类人防重点城市，应按人防有关规定配建防空地下室。
《城市居住区方案标准》附录C.0.2 五分钟生活圈居住区配套举动步伐方案培植应符合表C.0.2的规定
表C.0.2 五分钟生活圈居住区配套举动步伐方案培植哀求
注：1 加的配套举动步伐，其建筑面积与用地面积规模应知足国家干系方案和培植标准的有关规定；
2 承担应急避难功能的配套举动步伐，应知足国家有关应急避难场所的规定。
解读：
①配套举动步伐用地指标约2000㎡/千人（即2㎡/人），建筑面积约1500㎡/千人（即1.5㎡/人）；
②需独立占地的举动步伐：幼儿园、生活垃圾网络站、运动及活动园地，别的可联合培植包括托老所。
③配套举动步伐属不可出售面积，按中间值估算：
社区做事站800㎡
文化活动站700㎡
幼儿园3800㎡
托老所550㎡
卫生做事站200㎡
公厕50㎡
合计：6100㎡
2居住街坊配套举动步伐
《城市居住区方案标准》B.0.3 居住街坊配套举动步伐应符合表B.0.3的设置规定。
表B.0.3 居住街坊配套举动步伐设置规定
注：1 为应配建的项目；△为根据实际情形按需配建的项目；
2 在国家确定的一、二类人防重点城市，应按人防有关规定配建防空地下室。
《城市居住区方案标准》附录C.0.3 居住街坊配套举动步伐方案培植应符合表C.0.3的规定。
表C.0.3 居住街坊配套举动步伐方案培植掌握哀求
注：加的配套举动步伐，其建筑面积与用地面积规模应知足国家干系方案标准有关规定。
解读：
①用地指标约100㎡/千人（即0.1㎡/人），建筑面积约85㎡/千人（即0.085㎡/人）；
②以60亩（2.0公顷）地容积率2.0的居住街坊为例，地上建筑面积为4.0万㎡，物业管理用房约为4.0×2‰=80㎡；
③很多地区规定有3‰的物业经营用房，以上例打算则为120㎡。
表中便利店如不可发卖，彷佛可以视为此类用房。
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强调配套举动步伐
《城市居住区方案标准》5.0.3 配套举动步伐用地及建筑面积掌握指标，应按照居住区分级对应的居住人口规模进行掌握，并应符合表5.0.3的规定。
表5.0.3配套举动步伐掌握指标（㎡/千人）
注：1 十五分钟生活圈居住区指标不含十分钟生活圈居住区指标，十分钟生活圈居住区指标不含五分钟生活圈居住区指标，五分钟生活圈居住区指标不含居住街坊指标。
2 配套举动步伐用地应含与居住区分级对应的居民室外活动场所用地；未含高中用地、市政公用举动步伐用地，市政公用举动步伐应根据专业方案确定。
解读：
①必须把稳的是：千人指标是叠加打算的，以是综合下来大规模居住区需分级配建配套举动步伐；
②一样平常开拓商碰着的是五分钟生活圈和居住街坊的配建，大规模居住区的配建在上位方案中会有方案。
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屋顶绿化可计入绿地面积
《城市居住区方案标准》附录A.0.2 居住街坊内绿地面积的打算方法应符合下列规定：
1 知足当地植树绿化覆土哀求的屋顶绿地可计入绿地。绿地面积打算方法应符合所在城市绿地管理的有关规定。
2 当绿地边界与城市道路临接时，应算至道路红线；当与居住街坊附属道路临接时，应算至路面边缘；当与建筑物临接时，应算至距房屋墙脚1.0m处；当与围墙、院墙临接时，应算至墙脚。
3 当集中绿地与城市道路临接时，应算至道路红线；当与居住街坊附属道路临接时，应算至距路面边缘1.0m处；当与建筑物临接时，应算至距房屋墙脚1.5m处。
△绿地面积打算范围示意图
解读：
①取消了原规范绿地率不低于30%（旧区25%）的硬性规定；
②明确了知足覆土哀求的屋顶绿地可计入绿地。打算方法由各地节制。
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公共绿地、集中绿地需叠加打算
《城市居住区方案标准》4.0.4 新建各级生活圈居住区应配套方案培植公共绿地，并应集中设置具有一定规模，且能开展休闲、体育活动的居住区公园；公共绿地掌握指标应符合表4.0.4的规定。
表4.0.4 公共绿地掌握指标
注：居住区公园中应设置10%～15%的体育活动园地。
解读：规定了15分钟、10分钟、5分钟生活圈公共绿地的人均面积、最小面积及最小宽度，规定应在公园内设置10%~15%的体育活动园地（足球、蓝球场）。
必须把稳的一点：人均绿地面积是叠加打算的，15分钟人均2.0㎡，10分钟1.0㎡，5分钟1.0㎡，居住街坊0.5㎡，需叠加，即15分钟生活圈的人均绿地面积终极需达到4.5㎡，这一点值得开拓商整体开拓时把稳。
《城市居住区方案标准》4.0.7 居住街坊内集中绿地的方案培植，应符合下列规定：
1 新区培植不应低于0.5m²/人，旧区改建不应低于0.35m²/人；
2 宽度不应小于8m；
3 在标准的建筑日照阴影线范围之外的绿地面积不应少于1/3，个中应设置老年人、儿童活动园地。
解读：此条为黑体加粗条文，须高度重视，尤其是哀求1/3以上面积在日照阴影线之外。
其他变革
1住宅间距
《城市居住区方案标准》4.0.9 住宅建筑的间距应符合表4.0.9的规定；对特定情形，还应符合下列规定：
1 老年人居住建筑日照标准不应低于冬至日日照时数2h；
2 在原设计建筑外增加任何举动步伐不应使相邻住宅原有日照标准降落，既有住宅建筑进行无障碍改造加装电梯除外；
3 旧区改建项目内新建住宅建筑日照标准不应低于大寒日日照时数1h。
表4.0.9 住宅建筑日照标准
注：底层窗台面是指距室内地坪0.9m高的外墙位置
解读：
①取消了原规范对住宅侧面间距的掌握哀求；
②取消了原规范对卫生成分影响的说法；
③为加装电梯的日照问题供应了依据；
④仍旧保留旧区改造大寒日1小时日照哀求。
2停车场（库）
《城市居住区方案标准》5.0.6 居住区应配套设置居民机动车和非机动车停车场（库），并应符合下列规定：
1 机动车停车应根据当地机动化发展水平、居住区所处区位、用地及公共交通条件综合确定，并应符合所在地城市方案的有关规定；
2 地上停车位应优先考虑设置多层停车库或机器式停车举动步伐，地面停车位数量不宜超过住宅总套数的10%；
3 机动车停车场（库）应设置无障碍机动车位，并应为老年人、残疾人专用车等新型交通工具和赞助工具留有必要的发展余地；
4 非机动车停车场（库）应设置在方便居民利用的位置；
5 居住街坊应配置临时停车位；
6 新建居住区配建机动车停车位应具备充电根本举动步伐安装条件。
解读：
①地面停车优先考虑多层停车库或机器式停车，但未解释机器式停车怎么计容；
②地面停车率不宜超10%；
③居住街坊应设临时停车位，但未解释比例及个数。
3道路部分有五个要点
1、“小街区，密路网”城市道路间距不应超过300m，请把稳是不应！
（叨教中学、小学怎么办？）
2、两侧集中布局配套举动步伐的道路，应形成尺度宜人的生活性街道。
（很多地方不许可楼间设商业，乃至不许可住宅下设商业，宜人街道成为泡影。）
3、居住街坊至少有两个车行出入口连接城市道路。
4、人行出入口间距不宜超过200m。
（原规范为80m，实际利用时没办法实行，属脑残型规定。）
5、小区内道路距建筑间隔：有出入口主墙面2.5m，山墙1.5m，围墙1.5m。
（实际工程中围墙部分不易知足）
4居住环境有两个要点
1、园地的铺装，在符合功能哀求下应知足透水性哀求；
2、明确老年人及儿童活动园地、住宅建筑出入口等公共区域应设置夜间照明。
5居住区综合技能指标
五分钟生活圈居住区综合技能指标
五分钟生活圈公建配套指标一览表
居住街坊综合技能指标
居住街坊公建配套指标
解读：
部分地区哀求方案时设置党群活动室，因此须要提前落实。
新版《居住区方案设计标准》履行后，原有的居住区经济指标将无法知足标准哀求，比如均匀层数、限定高度、人均公共绿地面积等等无法清晰表示。
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